賃貸マンション一棟リノベ、成功に導くフローとは？ | リノベーションスープ

設備の劣化や空室率、メンテナンス費用の負担などを理由に、〈一棟リノベーション〉をするオーナーさんが増えています。しかし今は、賃貸物件が飽和状態。ただ「新築のようになればいい」という考えでは、借り手は付かない時代です。

お持ちの物件を人気賃貸マンションにするための、一棟リノベーションのフローをご紹介します。

1、物件調査
建物・設備の現状、劣化状況、適法性をチェックするなど、徹底したインスペクションを行います。しっかりと補修することで、メンテナンス費用の軽減につながります。

〈チェック項目〉
　鉄筋や鉄骨の腐食／雨漏れの跡／給水管のサビ・赤水／排水管の詰まり／換気ダクトの不良／コンクリートのクラック／シーリングの劣化／建築基準法・消防法の違反　など

　
2、マーケティング
賃貸物件の周辺には、どのような人が暮らしているのでしょうか？ 「ファミリー層が多ければ２LDK」、「未婚のカップルが多ければ１LDK」というように、ターゲットのニーズに合わせたプランをつくることが大切です。クラフトでは街のエリアマーケティング、地域特性調査を行い、ターゲットとなる層をピンポイントで選定します。

〈調査項目〉
男女比人口／年齢別人口／世帯数／家族構成／住宅の種類／昼間人口／学生数　など
　

3、競合物件調査・相場感
大まかな賃料を決める場合、駅からの距離、広さ、設備が似ているマンションと比較します。敷金、礼金、賃料が周辺相場より高い場合は、思いきって見直すとこも必要です。また「ペット可」「浴室乾燥機」「対面キッチン」などで、周辺物件との差別化を検討する材料にもなります。

4、プランニング、デザイン、費用
〈1 物件調査〉の結果をもとに、改修計画を作成します。また、〈2 マーケティング〉で選定したターゲットに向けたラフプランも作成。各費用から、トータルの概算リノベーション費用を算出します。

当然ながら、建物の状態によって費用がかさみます。外壁の塗替え、屋上・バルコニーの防水工事、エントランスの全面リノベーション、サッシの交換、給排水管の交換などが必要になれば、室内を含めて約20万円／㎡のコストがかかります。より安い費用でリノベーションすることもできますが、それはあくまで最低ランクの仕様です。「家賃が多少高くてもここに住みたい」と思われるマンションにするためには、多少のこだわりも必要。やはりこれくらいの費用を考えておきましょう。

とはいえ、鉄骨造や鉄筋コンクリート（RC）造の建物を新築するとなると約45万円／㎡と、かなりの負担になります。こちらとは別に解体費用もかかってきます。一方、一棟リノベーションは新築費用の1/2以下のコストです。どちらがメリットが多いかは、言うまでもありませんね。

　
5、資金・収支計画
賃貸マンション一棟リノベーションで慎重に検討すべきは支出と収入のバランスです。
〈収入〉　家賃、駐車料金、共益費、礼金、更新料
〈支出〉ローン返済額、修繕費、火災保険料、税金、諸経費

マンション経営は長期的な視野で収益を得るものです。収支のシミュレーションを行い、バランスが悪ければコストやリノベーションの内容を見直します。
同時にローンの借入先を探します。金利や条件などを踏まえ、複数比較しながらベストな金融機関を探しましょう。

6、実施設計・工事
賃貸物件が飽和している今、必要なのは周辺物件との差別化です。クラフトは、一般住宅のリノベーションでたくさんのエンドユーザーと関わってきた経験から、ターゲットの細かな要望に合わせたプランをご提案します。古さを活かしたヴィンテージスタイル、洗練されたホテルライク、手づくりのぬくもり。既製品を組み合わせたありきたりな空間ではなく、住み手の心をつかむ住まいに一新します。

ビルは鉄骨造もしくはRC造のため、プランの自由度が高いことも特徴。単身者用からファミリー層向けになど、ターゲット層に合わせて戸割を大胆に広げることも可能です。また建物全体がわかるイメージCGでは、街並との調和、周囲に与える影響を知っていただきます。

〈実施設計～着工までの流れ〉
【実施図面の作成】
ターゲットのニーズを意識した、オリジナリティのあるプランをご提案します。
↓
【仕様決め】
床・壁・天井の仕上げ、キッチンや浴槽の設備を選定。コストバランスを図りつつも、差別化ポイントとしてこだわるべきところはこだわりましょう。
↓
【再見積】
最終的なお見積りをご提示します。
↓
【工事準備】
↓
【着工～検査～お引渡しのスケジュール作成】
建物の規模によりますが、賃貸マンション一棟リノベーションは最低でも工期が6ヶ月はかかります。さらに打合せには3ヶ月。「人が動く3月までに完成させたい」というのであれば、逆算して早めに行動しましょう。

7、広告戦略
一棟リノベーションが完成したら、自然に入居希望者が集まってくるわけではありません。多くのライバル物件がある中、いかにPRするかが重要です。もちろん不動産屋さんの協力も必要ですが、今はソーシャルメディアの時代。クラフトではfacebook、Twitter、Instagramなど、ターゲットに合った媒体をご提案します。

8、リーシング運営
地元の不動産屋さんに仲介業務を依頼します。地域にしっかりと密着し、集客力のある不動産屋さんを選びましょう。

9、賃貸管理
入居者の更新手続きや、家賃の入金確認、クレーム対応などを任せられる賃貸管理会社を探します。不動産仲介と兼任している会社もあります。せっかく満室になっても、退去者が多ければ意味がありません。入居者が長く暮らすマンションを目指すなら、”しっかりとした管理体制”は不可欠。共有廊下の電気交換やエレベーターのメンテナンスなど、トラブルが起こったらスムーズに対応してくれる管理会社に任せましょう。

〈よい管理会社の特徴〉
□地域情報に詳しい
□世の中の動向に詳しい
□集客力がある
□対応が誠実で信頼できる

一番ダメなのは、管理会社任せっぱなしにすること。オーナーさん自ら時々マンションに足を運び、管理状態を見てはダメ出しをする…くらいがよいでしょう。管理会社も身が引き締まるはずです。

賃貸マンション一棟リノベーションのフローをご説明しました。

利益ばかりを追求すると、外観や内装、設備が簡素になり、入居率が下がります。ただし過剰にやりすぎると、費用がかかってしまいます。賃貸マンションのリノベーションは、決して難しいことではありません。オーナーさんが自分でも「ここに住んでもいいな」「オーナーであることが誇らしい」と思えるマンションにすればよいのです。

賃貸マンションが増えている今、”いかに人々の心をつかむリノベーションをするか”が、マンション経営の成功のカギとなります。