中古マンションの資産運用を成功に導く、リノベーションのコツ | リノベーションスープ

日本全体の人口は減少傾向にありますが、東京に暮らす人は増え続けています。総務省の予測によると、東京都全体では令和7年まで、都区部では令和12年まで人口増加が続くと見込まれるそうです。

住みたい人が多ければ、賃貸住宅の需要が生まれます。この記事では、相続したマンションや、購入した中古マンションで資産運用するメリットや注意点を解説。また、リノベーションにより入居率をアップした事例を紹介します。

マンション投資とは、所有する物件を賃貸に出し、毎月の家賃収入を得ること。その所有形態によって2種類に分けることができます。
　

区分所有（区分投資）

マンションのうち、専有部分として所有する居室を貸して家賃収入を得る方法です。投資のみを目的とした運用のほか、将来的には自分で入居することを想定しているケースもあります。
　

一棟買い（一棟投資）

マンションやビルをまるごと一棟購入して、運用をする投資方法です。区分ごとに賃貸住宅やテナント（事務所や店舗）として貸し出すほか、一部を自らの住居にすることもできます。共用部分である外壁やエントランスをリノベーションして、マンション全体を一新することも可能です。

ローリスク・ロングリターン

株やFX（為替）といった金融投資は、運用方法によって何倍もの利益を生み出す可能性もある一方、元本割れするリスクもあります。その点、不動産の価値が突然なくなってしまう可能性は低いため、不動産投資はローリスクと言われています。また、入居者がいる限り毎月家賃収入が得られるため、長期間にわたる継続的な収益を見込むこともできます。
　

相続税対策になる

不動産投資は、相続税対策としても有効です。相続税を算出するとき、預貯金は額面がそのまま評価額となりますが、不動産の場合は土地が接する道路の「路線価」や固定資産税評価額から算出され、実際価格よりも低い価額で評価されます。また、人に貸している不動産は、「借地権割合」を掛け合わせてさらに評価額が下がるのです。路線価や借地権割合は地域ごとに異なりますが、預貯金を不動産に替えることで資産を約4割圧縮することも可能になります。
　

生命保険代わりになる

マンション投資用にローンを組む際、住宅ローンの場合と同様に団信（団体信用生命保険）に加入することになります。万が一のときにローンは完済され、家族は継続して家賃収入を得ることができるのです。

表面利回りと実質利回り

【表面利回り＝年間の家賃収入÷物件の購入価格×100】
表面利回りは、物件の購入価格と家賃収入の差から、どれくらいの利益が見込めるかをおおまかに計算した収益率のことです。
　
【実質利回り＝（年間家賃収入−諸経費）÷（購入価格＋諸経費）×100】
実質利回りは、より実質的な収益率を算出したものです。年間の家賃収入から管理費や修繕積立金、固定資産税などのランニングコストを差し引いた金額と、物件価格に登記費用やローン手数料といった購入諸費用を加えた合計金額から算出されます。
　

利回りとキャッシュフローの違い

キャッシュフローとは、「お金の流れ」を意味する言葉です。不動産投資の場合、家賃収入から諸経費を引き、さらにローン返済額なども差し引いて、最終的に手元に残るお金のことを指します。例え利回りが同じ物件でも、投資の規模によって家賃収入、諸経費、ローン返済額が違うので、キャッシュフローの大きさも異なってきます。

空室・家賃変動のリスクがある

マンションの利回り計算は、継続的に家賃収入があることを前提としています。周辺環境の変化やニーズとのずれによって、入居率が下がっていくことも。当然ながら、入居者がいなければ家賃が入りません。空室対策として家賃を下げることになると、当初の想定よりも利回りが低くなります。

いくら利回りの数値が良い物件でも、入居者がいなければ収入は得られません。つまり、マンション投資で重要なポイントは空室率を低くすることです。そのためには、エリアごとのニーズを見極め、入居者にとって魅力的な住まいにすることが大切で、リノベーションは入居率アップにとても有効です。

老朽化が進んだ一棟マンションを、リノベーションで一新した事例です。外観もモノトーンに塗り替え、モダンな印象に。リノベーション後は間もなく満室になり、収益がアップしました。

ターゲットの見直しにより、単身向けの間取りから、DINKSおよび若いファミリー向けの間取りに転換。開放的なLDKや充実した収納を備え、13戸から8戸へと減らしました。川を望む部屋は、大きな窓に入れ替えています。

エントランスは、オートロックや防犯カメラを導入してセキュリティを強化。動線の見直しにより、駐車場に出入りする車と、歩行者および自転車の出入りするルートを分けました。駐輪場とエントランスの間は縦格子で緩やかに区切り、採光を確保しています。

最上階はオーナーさまの住宅、下の階を賃貸住宅としてリノベーションした事例です。間取りを見直し、単身用からファミリー向けに転換。「自分たちも住みたい家」をテーマに、デザイン性の高さや収納を重視した空間に生まれ変わりました。

シックな装いに一新したエントランスには、オートロックや宅配ボックスを新設してセキュリティを強化。老朽化が進み空室が続いていたマンションですが、リノベーション後は1階のテナントと賃貸住宅すべてが満室になりました。

区分所有のヴィンテージマンションを、賃貸用にリノベーションした事例です。将来的にオーナーさま自身が暮らすことも想定し、好みを反映したデザインに仕上げています。こだわりの間取りと内装により、賃貸に出した翌月には入居者が決まりました。

NYの高級アパートメントをイメージし、アンティークとモダンが共存するデザインに仕上げました。海外の方が借りることも意識した間取りとなっており、サニタリールームにはシャワールームを設置しています。

区分所有のタワーマンションを賃貸用にリノベーションした事例です。リビング・ダイニングおよびキッチンの間取りを大幅に見直しています。空間を細かく区切る壁を撤去し、独立キッチンは対面タイプに変更。都心を見渡す圧倒的な眺望が楽しめる、開放的なLDKが生まれました。

マンション投資には
・比較的リスクが低い
・長期間の収益が見込める
・相続税対策になる
などのメリットがあります。

また、中古マンションの入居率アップには
・ニーズに応じた間取り変更
・セキュリティや安全性の強化
・老朽が進んだ箇所の一新
といったリノベーションが有効です。