新築も中古も、都心のマンション価格は上昇中。「マンションバブル」とも言われています。
とくに再開発が進む湾岸エリアや、品川エリアの上昇が顕著です。東京カンテイによると都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区）の中古マンションは、今年10月までに5ヶ月連続で上昇（70平米あたりに換算）しているとか。
ただし、「いずれマンションバブルは終わる」と言う声もちらほら聞こえています。不動産の担当者によると、「たしかに、品川区や港区エリアで物件が見つかりにくくなっています。しかし、最近は売る側も『思っていたほど上がることはなさそうだ…』とあきらめたのか。ちょっとずついい物件が出てくるようになりました」と、希望の光が見えなくもないようです。
マンションバブルは誰のせい？
そもそも、なぜマンションバブルが起こってしまったのでしょうか？ 話は単純で、都心のマンションを買いまくっている人がいるからです。誰が買いまくっているかというと、節税目的の人と、海外の投資家たち。
2015年の1月から、都心に物件を持っているほとんどの人に相続税が課税されることになりました。そこで注目を集めているのが、〈タワーマンション節税〉。たとえば7000万円の現金を相続すると、7000万円に対して相続税がかかかりますね。しかし7000万円のマンションを買うと、評価額がぐっと下がります。一戸当たりの土地が小さいタワーマンションはさらに評価額が低く、この評価額に対して相続税がかかるため、大きな節税となるのです。
また、中国の富裕層や不動産投資家が、都心のマンションを買っていることも原因。日本でもマンションバブルと言われていますが、中国ではもっと顕著です。都心とはいえ、まだまだ日本のほうが割安感があります。さらに中国よりも不動産の利回りが高いため、賃貸に出すことで大きな安定収入を得られるそうです。
こういった理由で、都心のマンションの値上がりが進んでいるそうです。
マンショバブルはいつ弾けてもおかしくない。なぜなら...
節税対策や投資目的でマンションを買った人は、実際にそこに暮らしていないケースがほとんど。「引っ越すなら次の家を探さなきゃ」なんてこともありませんから、損をしそうになったら、いつでも手放します。
これまでを振り返ってみても、リーマンショックや東日本大震災などが起こった後、マンションの売れ行きは低下しています。もしこのようにな事態が再び起こったとき、投資目的で購入した人々は惜しげもなく売りに出すでしょう。これがマンションバブル崩壊のきっかけになるかもしれません。
マンションバブル崩壊の原因になりそうな出来事を、いくつか考えてみました。
2016年、賃貸過剰になったらマンションバブルは？
デフレ脱却を目指して2013年からスタートしたアベノミクス。投資家や富裕層といった一部では経済効果があり、たくさんのマンションが売れました。
その後、またマンションの売れ行きが低下。そこで2014年、日銀の黒田総裁が打ち込んだのが〈黒田バズーカー2〉。大胆な金融緩和により、景気が一時的に回復。銀行は有担保にできる不動産に対して積極的に貸し付けを行い、ますますマンションが売れるようになったわけです。
これらのマンションは、来年以降に賃貸に出されると予測されています。しかし今、賃貸物件は余っている状態です。予想以上に借り手がつかず、売りに出すオーナーさんが出てくるのではないでしょうか。こうなるとマンション市場が低迷し、マンションバブル崩壊につながります。
2017年、消費税が10％になったらマンションバブルは？
2017年の４月には、とうとう消費税が10％に引き上げられます。しかし、これまで消費税が下がる度に、景気も下がってきました。たとえば2014年に消費税8％が導入されてしばらくは、マンションの売れ行きが停滞していました。先述した黒田バズーカー2によってどうにか切り抜けたものの、消費税が10％に引き上げられたらどうなるでしょうか？ 「また黒田バズーカーを…」なんて声もありそうですが、そう簡単に打ち込めるわけではありません。
消費税アップも、マンションバブルが弾ける原因になると考えられますね。
2019年、世帯数の減少がスタートしたらマンションバブルは？
世帯数は2019年から徐々に減っていくようです。
国立社会保障・人口問題研究所によると、世帯総数は2019年の5,307万世帯でピークを迎え、その後は減少に転じ、2035年には4,956万世帯まで減少。つまり、「家を買いたい！」という人が減っていくということ。
2023年には、5軒に1軒が空き家になっているとも言われています。このとき不動産の価値が下がり、マンションバブルが暴落することは、大いに考えられるでしょう。
2020年、東京オリンピックが終った後マンションバブルは？
「賃貸を出なければいけなくなった」「転勤が終わった」という理由で、すぐにでも都心にマンションを購入したい方もいらっしゃるはず。そんな皆さんに朗報です。マンションバブルだからと言って、買い控える必要もないようです。
「価格が下がりにくいマンションを買えば、もうからなくとも損はしない」と不動産担当。「港区を中心に、とくに山手線の内側は価格が下がりにくいエリアです。その周辺を含めて駅から徒歩5分以内の物件がおすすめ。資産価値が上がるというよりは、目減りが少ないのではないかと思います。〈どれだけ価値が下がらないか〉を意識し、物件を探せば問題はありません。築20年以内の中古物件に関しても、ほぼ同じです」
確かに、マンションバブルに左右されない物件なら、これから景気が変わっても損をする心配はありませんね。
まとめ
こんなマンションバブルのなかで、マンションを買うのに躊躇している方もいるかもしれません。
しかし、いつ終わるかわからない不動産バブルの崩壊を待つよりも、ご自身の人生設計に合わせたほうが、よっぽど有意義です。仮にオリンピック後にマンション価格が下がったとしても、経済が悪化していたら家計にも影響するでしょうから、そのときが”買い時”になるとは限りません。
いま、ローンは空前絶後の低金利。2019年までは住宅ローン控除も適用されます。都心のマンション価格は上がっていますが、低金利とローン控除を上手く使えば、かえってお得になることもあるのです。
欧米人は中古物件を買うのに対し、日本人は新築を買うのが当たり前でした。しかし、新築マンションの高騰により、日本の新築信仰が崩れつつあります。これまでの常識が揺らぎつつある今、ご自分の視点で確かなマンションを選びましょう。
もし今からマンションを探すのであれば、”資産価値が下がりにくい”マンションを探しましょう。不動産屋さんにその要望をダイレクトに伝えてみてもよいかもしれません。プロの視点で、おすすめの物件を紹介してくれるはずです。
クラフトのワンストップサポートでは、ご希望のエリアに予算内で、リノベーションに適した物件をご紹介しています。お気軽にご相談ください。
