戸建てなら、中古リノベーションがおすすめ！費用・物件・会社の選び方 | リノベーションスープ

東京都心では、中古の戸建てリノベーションが人気です。このような状況下で満員電車を避けるため、あえて都内を選ぶ方が増えているのだとか。

でも「新築と比べてどんなメリットがあるの？」「中古戸建てのリノベーションの費用は？」「中古物件をどうやって選んだらいいの？」「どんな間取りができる？」など、心配事も多いのでは？
これから

1_中古戸建てリノベーションするメリットとデメリット
2_東京の中古戸建てリノベーションの注意点
3_中古戸建てリノベーションの費用
4_中古戸建てリノベーションのローン
5_東京の中古の戸建てを買う前に確認したいこと
6_中古戸建てリノベーション会社の探し方　
7_東京の中古戸建てをリノベーションした3つの事例

をご紹介します。

（作成日2018.1.27 更新日2020.11.19 /2022.2.4）

■まずは、中古戸建てをリノベーションする〈メリット〉

〈1〉中古戸建てリノベーションは費用を抑えられる
東京の戸建ては新築から15～20年ほどで建物の価値が大きく下がり、そのあと価格が安定します。ここがポイント。築20年以上の戸建てなら、ほとんど土地代だけで手に入る。資産価値が急激に下がるリスクも避けられます。

東京都心に戸建てを買う場合、リノベーション費用を含めても新築よりも2～3割ほど抑えられると言われています。（郊外エリアでは、新築と中古購入＋リフォームのコストがほとんど変わらない場合もあるため一概には言えません）また、建て替えると高くなってしまう固定資産税はリノベーション前と据え置きです。

〈2〉中古戸建てリノベーションなら、憧れの街で暮らせる
会社や実家の近く、子供が学校に通いやすいエリア…。東京の理想のエリアで新築の戸建てや土地を探してみたけれど、「なかなか見つからない」という声を聞きます。とくに都心の人気エリアほど競争率が高く、売り物件を見つけづらい。

そんなときにオススメしたいのが、中古戸建てを買ってリノベーション。リノベーション前提なので、見逃していた中古物件も候補に。物件の選択肢がぐっと広がります。さらに新築よりも費用を抑えられるため、東京都心のハイクラスなエリアの物件に手が届きやすくなります。

〈3〉中古戸建てなら自由な間取りにリノベーションしやすい
中古戸建ては、自由な間取りにリノベーションできます。マンションだと管理規約や共有部分の制約がありますが、戸建てはどこをどう変えようと住む人の自由。文句は言わせません。（ただし建築基準法は守る必要がありますので、リノベーション会社とじっくり相談してください）

すべて変えてしまうため、現状がどんなに古かろうがセンスがなかろうがまったく関係ありません。リノベーションはオーダーメイドの注文住宅のようなもの。間取りもデザインも、家族構成やライフステージに合わせて自由にリノベーションできます。

■中古戸建てリノベーションの〈デメリット〉

中古戸建てをリノベーションすると、以下のようなデメリットが出てきます。

〈1〉中古戸建てリノベーションは費用がかかるケースも
先ほど、”中古のリノベーションは新築よりも費用を抑えられる”とご紹介しました。しかし、例外があります。

築年数が古い物件です。

古ければ古いほど、基礎や土台、構造躯体が傷んでいたり、新耐震基準に適合していなかったり。これを補強するのに想定してなかった費用がかかり唖然とすることも。新築とあまり変わらない費用がかかってそまうときは、建て替えたほうがよさそうです。

〈2〉中古戸建てリノベーションは住み始めるまで期間がかかる
中古戸建てをリノベーションすると、設計～引き渡しまでだいたい4～6ヶ月はかかります。新築なら買ってすぐに引っ越しができますが、リノベーションは完成まで待たなければなりません。

もしその期間を賃貸マンションや仮住まいで暮らすとなると、中古戸建て購入費用のローンを払いながら家賃を払い続けるというダブル家賃に。経済的な負担は小さくはありませんよね。

中古戸建てリノベーションは、「いますぐに引っ越したい」という方には向いていないかもしれません。

中古戸建てリノベーションでは、いくつか「気をつけたい」ことがあります。

〈1〉中古戸建てリノベーションで、耐震性をアップ
「1981年以前の建物は耐震性が低い」なんて聞いたことはありませんか？これは半分正解、半分間違えです。

■2000年以降の建物…震度7の地震にも耐えられる。基本は耐震補強の必要なし
■1981年以降の新耐震基準の建物…建物ごとに耐震性の差がある。改めて耐震診断するのがベスト
■1981年以前の旧耐震基準の建物…危険。耐震工事をすべき

耐震基準法は、大きな地震があるたびに改正されています。「とりあえず1981年以降の建物なら大丈夫だな」と思うかもしれませんが…熊本地震では新耐震基準の住宅も倒壊しています。中古の戸建てをリノベーションするなら、あらためて耐震性をチェック。必要があれば耐震補強を行いましょう。

〈2〉中古戸建てリノベーションで、断熱材を入れる
築20年以上の古い戸建ては、断熱材が入っていないケースがあります。今の住宅では入っていて当然の断熱材も、昔はマストではなかったのです。リノベーションで断熱材を入れ、さらに高性能のサッシやガラスに交換すると冷暖房効率がアップ。夏も冬も過ごしやすくなります。「寒さが気になる」という場合は、床暖房を入れるのもおすすめです。

床暖房も断熱材も、床や壁をはがす大工事。後からやろうとすると余計なコストと手間がかかるため、壁や床を剥がしたリノベーションのタイミングで行うのがベストです。

〈3〉中古戸建てを買う前にリノベーション会社に相談する
まずは戸建ての状態の問題。中古の戸建ては構造躯体が傷んでいたり、新耐震基準に適合していないケースが。さらに昔は規制がゆるゆるだったため「あきらかに手抜き工事でしょ」という物件も。このような中古の戸建てを買うと、かえってリノベーションのコストがかかってしまいます。

そしてもうひとつが、構造の問題です。

戸建ての構造は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート（RC）造の3つに分かれます。構造によっては「リビングを広くできなかった」「吹き抜けをつくりれなかった」なんてことも出てきます。

これは構造上動かせない壁やブレースが原因です。「間取りを自由に変えられない」というリスクを避けるため、できれば物件の購入前にリノベーション会社に相談し、その物件を希望通りにリノベーションできるかを確認しましょう。

中古戸建てのリノベーション費用は、マンションよりも高くなるケースがほとんどです。間取りをゼロから構築するフルリノベーションの場合は

施工面積（㎡）×25万円～30万円

と考えておきましょう。たとえば100㎡の一戸建てをフルリノベーションすると、2500～3000万円ほどかかります。ただし木造、2×4（ツーバイフォー）、鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）など、中古戸建ての構造の種類によってリノベーション費用は変わってきます。

加えて、下記によってもリノベーション費用が変わってくることを知っておきましょう。

・既存の状態の良し悪し（外壁や屋根も改修必要？）

・物件の種類（木造、2×4、S造、RC造）

・間取り変更をどこまでやるか（1階だけ？個室もやる？）

・設備と仕様をどこまでこだわるか（キッチンや浴槽、床材や壁材などはどのランク？）

【関連記事】

「フルリノベーション、コストがかかるケースは？（マンション・戸建て）」

これから中古戸建を買ってリノベーションする方は、お得にローンの借入れをしやすくなります。「物件購入費用＋リノベーション費用」をあわせて、低金利の「住宅ローン」で借り入れできるからです。

そのためには「2つを同時に借り入れる」という点が重要です。先に物件購入費用だけ住宅ローンで借りた場合、後からリフォーム費用を加えることはできません。くれぐれも注意しましょう。

つまり、物件購入費用とリノベーション費用の概算費用をほとんど同時に出さなければならないということ。できれば「物件を探している段階」でリノベーション会社を探すことをおすすめします。

また注意したいのが「再建築不可」物件。建築基準法を満たしていない物件は住宅ローンの融資を受けることができません。

購入前に確認したいポイントとしては

・どんな構造か？（構造によっては希望の間取りにできない）
・新耐震基準法に適合しているか（余計なコストがかかる）
・基礎や土台の状態（クラックやシロアリがあると補修・駆除にコストがかかる）
・家は傾いていないか（どうしようもない欠陥住宅）
・違法建築ではないか（ローンの審査が通らない）
・図面はあるか（ないとリノベーションの間取りの計画が立てにくい）
・メンテナンスの状態（屋根や外壁の状態が悪すぎるとフルリノベーションの必要が）
・外構や庭の状態（外にコンセントや水道があると洗車に便利）
・残置物（前の住人が残していった私物）はないか（持っていってくれないと買主が処理）
…

細かいことをいえばもっとありますが、リノベーション前提の中古戸建て購入なら、注意点はたくさん。不動産屋さんが教えてくれるのはたいてい物件概要だけ。リノベーションの細かい専門的な部分はリノベーション会社でなければわかりません。

リノベーション会社にはできるだけ早く、ほとんど物件探しと同時に声をかけておくと

中古物件の内見に、リノベーション会社に同行してもらえる。

という大きなメリットがあります。

リノベーションが初めての方は、自身でボロボロの物件を見ても、リノベーションする価値があるのか、どんな間取りにできるのか、どれくらい耐久性があるのか…わかりませんよね。

リノベーション会社の設計担当や不動産担当は「この物件はリビングを広げられます」「水まわりも結構動かせますよ」など、できることをその場で教えてくれます。不動産屋さんにはわからないリノベーションのできる・できないをその場で確認し、購入判断できるからスムーズです。ポテンシャルの高い物件を買い逃すこともありません。

中古物件探し＋上質リノベーションの〈ONE〉のように、リノベーション会社が物件紹介をやっているケースも。リノベーション前提の物件探しなら、1社にまとめて依頼するとより効率的&ローンの借り入れといった経済的なメリットは大きくなります。

リノベーション会社を選ぶときは「センスがよさそう」「感性が合いそう」という直感でもよいし、「自社で施工までしっかりやってくれそう」といった信頼感を重視してもよいでしょう。各社HPのデザイン事例などを見ながら、気になった2〜3社に見積りをとることをおすすめします。

東京で中古戸建てを買ってリノベーションした事例をご紹介します。大胆な間取り変更で、新築のように生まれ変わりました。

事例1_緑豊かな都心の中古戸建てを買って、中古戸建をリノベーション

これまで暮らしたマンションが手狭になったことから、戸建てに住み替えることにしたMさん。都心ながらも多くの緑がある、子育てしやすいエリアに中古の戸建てを購入しました。

独立していたキッチンをオープンに変え、お子さまを見守りやすいようにレイアウト。さらに和室の一部をとりこみ、LDKを広げています。床には上質なヨーロピアンオークの無垢フローリング。トラディショナルな雰囲気ながらも白を基調としたことで、小さなお子さまもリラックスできるようになりました。

中古戸建てのリノベーションにより、大きな開口からたっぷりの自然光が注ぐ開放的な住まいとなりました。

事例2_お子さまとゆったり暮らす、中古の戸建てを買ってリノベーション

事例3_住み慣れた街に中古の戸建てを買って、外観もリノベーション

暮らしていたマンションが窮屈になってきたため、暮らしなれた街に中古の戸建てを購入したNさん。築13年とまだまだ新しかったことから、既存を活かしてリノベーションを行うことにしました。

外観はモノトーンに塗装し、モダンなイメージに。既存の塀ブロックも黒く塗るなど、既存をうまく活用しています。外観もリノベーションしたことで、新築のように生まれ変わりました。

中古戸建のリノベーションについてご紹介しました。メリットとデメリットをもう一度おさらいしましょう。

中古の戸建てリノベーションの〈メリット〉
戸建てのリノベーションは、
・（新築よりも）コストを抑えられる
・憧れの街で暮らせる
・自由にリノベーションできる

中古の戸建てリノベーションの〈デメリット〉
・古すぎると、リノベーションの費用がかかる
・面積が大きすぎても、リノベーションの費用がかかる
（この場合は既存の間取りを活かすなど工夫して、費用を抑えることが大切）
・住みはじめるまでに時間がかかる

とくに古い物件であるほど、構造躯体が傷んでいたり、新耐震基準に適合していないケースが多くなります。個人で判断するのはなかなかむずかしいですよね。

繰り返しになりますが、できれば購入前にリノベーション会社に相談するか、物件探しからリノベーション会社に依頼してください。

またよくあるのが「古い中古の戸建てをリノベーションする価値はあるのか？」という疑問ですが、いくつかのデメリットを考慮しても、予算内で理想の街に理想の住まいを手に入れられるというメリットは大きなものです。