”マンションリノベーション”という言葉を、よく耳にするようになりました。「新築が一番」という時代から「リノベーションマンションもいいね」という時代になった証拠です。それは賃貸マンションも同様で、画一的な間取りとデザインの新築マンションよりも、オリジナリティのあるリノベーションマンションのほうが、人気が集まりやすいそうです。
こうした風潮を受け、古くなった賃貸マンションやテナントビルを一棟リノベーションするオーナーさんが増えています。
今回は、賃貸マンション一棟リノベーションの魅力についてお伝えします。
一棟リノベーションとは？ リノベ後は人気物件に？
一棟リノベーションとは、中古のマンションやテナントビル、を外観～内装まで一棟まるごと新しくすることです。
一般的に賃貸マンションのリノベーションは、賃貸人の退去時の内装・設備の交換に限られます。しかし一棟リノベーションなら、外観、エントランスやロビーといった共用部分のリノベーションも可能。古い物件でも新築のように生まれ変わります。さらにターゲットのニーズに合ったプランにこだわることで、新築レベルの家賃でもすぐに満室になることも。
ご両親から譲り受けた賃貸マンションやテナントビル、収益物件として一棟買いをしたマンション。そのまま賃貸に出すのではなく、一棟リノベーションを検討してみる価値は十分にあるでしょう。
一棟リノベーションのタイミング
▼BEFORE
▼AFTER
収益物件の一棟リノベーションを行うタイミングについてご紹介します。
〈耐震性の低下〉
お持ちのマンションやビルが建てられてのはいつですか？ 1981年（昭和56年）に建てられている場合は、耐震性が心配です。万が一大きな地震で建物が倒壊し、入居者に被害があれば、所有者の責任が問われることも。耐震性の低下は、何よりも優先すべきタイミングです。
〈メンテナンス費用が負担に〉
老朽化した建物は、メンテナンス費用がかさんできます。外壁のクラックや配管の劣化により補修・交換に追われ、オーナーさんの頭を悩ませることになりかねません。
〈空室が目立つ〉
空室が目立つ＝借り手のニーズに合っていないということです。空室が多くて家賃収益が減っているのに、固定資産税やメンテナンス費用はかかる。「負の遺産でしかないな」と思ったら、リノベーションのタイミングです。
〈相続税対策をしたい〉
たとえば7000万円の現金をお持ちだとします。現金でお子さまに引き継ぐとなれば、相続税の対象は7000万円。しかし、その7000万円をかけてお持ちのアパートを一棟リノベーションしたとすると、7000万円は相続税の対象から外れて大きな節税に。リノベーションによって家賃収益が上がるため、ここでかけた費用は回収できます。家賃収入が上がっても、固定資産税評価額は据え置き。結果的に大きく節税したことになるでしょう。ただしこれらは”ニーズにあったプランでリノベーションできれば”の話です。リノベーション会社を選ぶ時は慎重に。
一棟リノベーションのメリット
〈建て替えよりもコストを抑えられる〉
アパート・マンションの建て替えには、まず解体費用がかかります。特にRC（鉄筋コンクリート）造の解体費用は木造に比べると高く、規模によっては1000万円近くになることも。さらにRC造の建設費は45〜50万円／㎡ 。一棟リノベーションの費用20万円／㎡の２倍です。このことからも、リノベーションの方が大幅なコストダウンを見込めることがわかりますね。
〈ターゲットのニーズに合わせた間取り・デザインに〉
ターゲットを明確にし、ニーズに合わせて間取りとデザインを決めましょう。物件の周辺には何がありますか？ ファミリー層が多いですか？ 単身者が多いですか？ ターゲットを明確にし、地元の不動産屋さんに相談しながらニーズを洗い出すとよいでしょう。
〈新築マンションレベルに賃料アップ〉
エントランスや廊下もリニューアルした賃貸マンションは、新築とほとんど変わりがありません。とくにオーダーメイドのリノベーションなら、賃貸物件にないようなオリジナルのデザイン・仕様も可能です。周辺の新築賃貸マンションと同じレベルの賃料を期待できるでしょう。
〈建物の寿命を延ばすことができる〉
老朽化した物件は、メンテナンス費用がかさみます。一棟リノベーションを行うことで耐震性が向上するだけでなく、月々のランニングコストを抑えることができます。
一棟リノベーションしたマンションの事例
クラフトが手掛けた、一棟リノベーションマンションをご紹介します。
社宅を買って一棟リノベーション。フレキシブルな間取りに
築35年の社宅を一棟買いしたHさん。一旦スケルトンにして構造をチェックし、まだまだ使えることを証明。細かく分けられた2DKから、開放的な1LDKに一新しています。ターゲットは単身者～2人暮らし。開放感が欲しいけど、プライバシーも確保したいところです。
そこで、リビングと寝室を引き戸でゆるやかに間仕切りすることに。普段はオープンでワンルーム、どちらかが寝ている時は、引き戸を閉めれば個室に。引き戸は半透明のため、閉めていても光が届きます。光と風が家の中を巡り、実際以上の開放感を感じる住まいに生まれ変わりました。
ほかにもターゲットのニーズに合わせ、WICや、ピクチャーレールを設けるなどして他の物件と差別化。一般的には避けられがちな築年数ですが、内見すると『暮らしやすそう』と乗り気になる人が多とか。隠れた人気物件です。
★〈一棟丸ごとリノベーション〉オーナーさまの声 vol.1もご覧ください。
代々受け継ぐアパート。スタイリッシュなマンションに
お母さまがお持ちの賃貸物件を一棟リノベーションしたKさん。築30年で補修費かさんできたことが気になっていたそうです。当初は建替えを検討していたものの、思ったよりもコストがかかることがわかり、既存の構造体を活かしてコストダウンになるリノベーションを選択。
立地から考えてターゲットをDINKSやファミリー層とし、12世帯から8世帯へと住戸を減らしてゆとりのある1LDKに。また窓を大きく開口し、眺めのよい景色を室内に取り入れるなど、川沿いの恵まれた立地を活かしてプランニングしています。
アイランドキッチンや壁面収納、家族で入浴できる大きめのバスタブ。ターゲットのライフスタイルを想定した間取り・仕様です。これから新婚生活を始める夫婦にとって、住まいは何よりも大切なもの。賃貸だからこそ、住まい手に寄り添うプランが求められるのだと思います。
★〈一棟丸ごとリノベーション〉オーナーさまの声 vol.2もご覧ください。
まとめ
賃貸物件が増えている中、差別化するにはプランのオリジナリティが大切です。
まずはターゲットをリサーチします。その上で、アイランドキッチン、キッチンカウンター、WIC、大きなバスルームなど、そのニーズにあったプランを検討しましょう。外観デザインにもこだわり、その街に溶け込むランドマーク的な存在になるように。エントランスはサイディングや木のルーバーを使用し、モダンな雰囲気に仕上げるといったアクセントも必要です。
ありきたりの間取りやデザインではなく、手づくりのプランでつくられた部屋は、築年数にかかわらず住み手の心を捉えます。一棟リノベーションだからこそ、オリジナリティあふれる住まいをつくることが可能に。
「空室が目立ってきた」「賃料を上げたい」「耐震性が心配だ」と思ったら、まずは一棟リノベーションを検討してみてはいかがでしょう。
一棟リノベーションの事例を多数ご紹介しています。リノベーション後は空室率が改善されたケースも多数。賃貸マンションのオーナーさまはお気軽にご相談ください。