オリンピック後も資産価値が落ちないマンション選び、７つのポイント | リノベーションスープ

「子どもが独立したら、鎌倉に住み替えようかと…」「いずれは賃貸にだして、都心にマンションを買うつもりです」

…ちょっと待ってください。たとえば10年後、ローンの残債を返し、新たな物件を購入できるほどの資産価値がそのマンションにはあるのでしょうか？

中古マンションを買うなら、まずはマンションの資産価値についても知っておきたいもの。『2020年の東京オリンピック後にマンション価格が急落する』なんて聞くことがありますが、オリンピック後も東京の開発は続きます。そのため建設費は変わらず、マンション価格もそこまで大きく下がらないという声も。もちろん人口減少や増税と言った要素も関係していますが、こういった不確定要素に振り回されるよりも、ご自身の目で確かめて、資産価値が落ちないマンションを買った方がよいと思いませんか？

今回は、資産価値が落ちにくいマンションの７つの条件をご紹介します。

「中古で買ったマンションが、購入時より高く売れました」という方を知っています。しかもリノベーションで内装や設備をグレードアップしていたため、周辺エリアの平均よりもかなり高く売れたとか。うらやましい話ですね。

でも残念ながら、どのマンションでも資産価値が上がるわけではありません。売れる物件と売れない物件の間には、どうしても越えられない高い壁があるのです。一体、双方にはどのような差があるのでしょうか。

マンション購入で最も重視すべきことは、後からは絶対変えられない立地です。間取りやデザインはリノベーションで変えられますが、立地だけはどうにもなりませんよね。資産価値の90％は立地で決まると言われているほど立地は重要。できるだけ人気のある街に買うのがベストです。

たとえば住みたい街ランキングでは

1位　吉祥寺
2位　恵比寿
3位　横浜
4位　目黒
5位　品川
（suumo住みたい街ランキング2017より）

となっています。都心のこうしたエリアは、資産価値が著しく下がることはありません。しかし住みたい街ランキングにはランクインしないけれど、「大きな公園が多い」「学区がよい」「閑静な住宅街が多い」という理由から、人気の高い街も。こうした街も資産価値が下がりにくい傾向があります。むしろ新駅ができたり駅周りが再開発されて、資産価値がアップするケースも。ご予算が許すかぎりは、できるだけ立地にこだわってみましょう。

〈マンションの資産価値を守る条件1〉駅から徒歩10分以内
「15分くらいなら余裕で歩けますよ」という方も、将来売却を考えるなら駅近の物件を探しましょう。不動産会社の坪単価の査定は駅に近づくほど高くなります。駅徒歩1分と言うと、かなりプレミアム感のあるマンション。たとえ徒歩10分のマンションのほうが広くて設備がハイグレードだったとしても、です。ただし”人気エリアの駅近マンション”となると、なかなか売り物件がありません。それに「駅の近くはうるさくてイヤ」という方もいます。後述しますが、近くにスーパーや病院、学校、公園あれば、駅から遠くても高評価となり、資産価値が保たれます。

〈マンションの資産価値を守る条件2〉最寄りは便利な駅
駅近なだけでなく、その駅に特急・急行が停まったり、複数路線が乗り入れていたりするとさらにポイントが高いです。「渋谷駅まで乗り換えなし」といった都心へのアクセスのしやすさも大切です。

〈マンションの資産価値を守る条件3〉住環境が整っている
駅から多少距離があっても、徒歩圏内に、学校、公園、図書館、スーパーや病院といった施設があるとポイントが高いです。逆に、幹線道路や線路の近くは騒音や排気ガスが多いため、評価が下がってる傾向に。

〈マンションの資産価値を守る条件4〉進学率の高い学区
マンション購入のタイミングで多くあげられるのが、子どもの入学・進級。そこで強みになるのが小・中学校の「学区」です。高級住宅街ほど進学率が高い学区になるのは当然ですが、江戸川区立清新一中学校や川崎市立宮前平中学校のような親しみやすいエリアにも有名公立中学校があります。事前に調べてみましょう。

〈マンションの資産価値を守る条件5〉陽当たり・眺めがよい
資産価値の高くなる方角は、南→東→西→北の順番です。不動産ポータルサイトのホームズでは、条件検索に「南向き」をチェックできるほどです。また、将来目の前に高いマンション・ビルの建設予定がないかを知ることも重要です。今現在目の前が倉庫や駐車場だったとしても、これからマンションやビルが建つ可能性は十分にあり得ます。また生産緑地でも油断はできません。

〈マンションの資産価値を守る条件6〉管理やメンテナンス状況がよい
マンションの資産価値を維持するのは”管理”です。立地やスペックばかりで忘れがちですが、ここ数年、管理会社とのトラブル、大規模修繕問題などが取り沙汰されることもあり、不動産関係者は口をすっぱくして「マンションは管理を買え」と言っています。中古マンションのメリットに、”管理状態を把握しやすい”というものがあります。中古マンションを買う方は、共有エントランスや廊下の清潔感といった目に見える部分から、過去の修繕履歴や・計画まできちんと把握しておきましょう。

〈マンションの資産価値を守る条件7〉リノベーションしやすい
リノベーションのしやすさも、マンションの資産価値を左右します。たとえば「キッチンを窓側に動かしたい」と思っても、直床・直天井だと難しい傾向に。また低層マンションに多い壁式構造は、間取り変更の自由度が低くなってしまいます。ご自身が入居する際に、広いリビングやオープンキッチンにリノベーションしておけば、万一手放すときにも売却しやすくなるでしょう。

都心の人気エリアでは、マンションが新築時より値上がりしているそうです。ただしそれはほんの一部。投資目的でない限りは、資産価値を”キープ”できるマンションを探すのが現実的だと思います。

さらに資産価値だけでマンションを選ぶのはお勧めできません。お子さまがいる場合、駅近のにぎやかしいエリアよりも、駅からちょっと離れた静かなマンションで暮らしたほうが過ごしやすいこともあるからです。永住するつもりなら、資産価値よりも暮らしやすさを主軸としてマンションを選びましょう。

ご自身が『暮らしやすい』と感じるマンションであれば、資産価値が大きく下がることはありません。必ず他の家族もその家に価値を見いだし、それなりの価格で購入する意欲がわくからです。みなさんも不動産会社に相談しながら、暮らしやすく、資産価値をキープできるマンションを見つけてください。

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