中古マンションの購入で注意すべき！3つのポイント | リノベーションスープ

中古マンションの購入を考えている方は、どこに注意して選ぶべきなのでしょう？　理想の広さの中古マンションを見つけても、駅から徒歩20分も離れていると、毎日の通勤・通学でかなりの負担になってしまいます。また、駅近で適度な広さの物件があったとしても、エントランスや自転車置き場にゴミが溜っていたりすると、これもまた不快ですね。

立地や環境、日当り、風通し、管理体制や安全性、リフォームのしやすさ。中古マンションの購入には注意すべき点がたくさんあります。

今回は、中古マンションの購入で注意すべきチェックポイントをわかりやすくまとめてみました。これから中古マンションの購入をお考えの方は、ぜひ読んでみてください。

〈 通勤・通学に便利な立地ですか？〉

□通勤・通学のアクセスはよいか
□駅まで徒歩でどのくらいかかるか
□最寄り駅の終電と始発は何時か
□近くにバス停はあるか

このマンションに住むと、通勤・通学場所へ、最寄りの駅から何分かかるか、終電を逃したらどうなるか..。ふだんの暮らしをイメージしながら、利便性をチェックしてみましょう。

販売図面などには〈駅まで徒歩◯分〉と書かれていますね。これは不動産屋さんが歩いて計ったわけではなく、80m＝1分と決められた基準で表示しているだけです。歩くスピードには個人差があるため、できれば実際に歩いて所要時間を計ったほうがよいでしょう。

徒歩10分以内であれば駅近だと言えますし、また資産価値が下がりにくいというメリットがあります。
　

〈暮らしやすそうな環境ですか？〉

□スーパーは近くにあるか
□病院は近くにあるか
□銀行や郵便局が近くにあるか
□公園や緑地はあるか
□近くに幹線道路など騒音のもとはないか
□子供の学校が近くにあるか
□暗い道や繁華街を通らずに帰宅できるか
□今後の近隣の開発計画
□津波や洪水の危険性

小さなお子さまがいるご家庭はとくに、周辺環境を厳しくチェックしましょう。車の交通量が多い道、暗い道を通らなければ帰宅できないエリアは避けたほうがよさそうです。

また、用途地域にも注目してみましょう。用途地域は住居地域、商業地域、工業地域の３つに分けられます。中古マンションの建つエリアが住居地域なら、これからも静かに暮らせます。しかし商業地域だと、将来アミューズメント施設ができる可能性がないとも言えません。これらは市役所や区役所の建築課で教えてもらえます。

また、それぞれの市や区が運営するハザードマップでは、洪水履歴や、今後予測される自然災害、被害の程度を知ることができます。集中豪雨による水害が増えているので、こちらも注意する必要がありそうです。

10年後、20年後も心地よく暮らすことを想定し、中古マンションの購入を考えましょう。

〈中古マンションの状態は良好ですか？〉

□窓からの眺めはよいか
□日当りはよいか
□風通しはよいか
□外の音はうるさくないか
□上下階の音は気にならないか
□マンションの住民間でトラブルはないか
□窓を開けたとき、近所の視線が気にならないか
□リノベーションで替えられない、玄関・窓の開け閉めはスムーズか
□バルコニーは洗濯物を干すのに十分なスペースがあるか
□電気のアンペアは容量は足りるか
□インターホンはきちんと作動するか

もしリノベーションを前提で中古マンションを購入するなら、間取り・デザイン・劣化状況を気にする必要はありません。最低限、これらのチェックポイントだけ注意してください。

ただし、上記もリノベーションで解決できるケースもあります。「気に入ってるけど、騒音だけが唯一気になる…ど」と迷っている方は、リノベーション会社に相談してみてください。お住まいの内側にインナーサッシを設けて騒音をなくす、といった解決策を提案してくれます。
　

〈「マンションは管理体制を買え」。自分の目でチェックしましたか？〉

□エントランス、エレベーター、廊下などは掃除されているか
□駐車場、駐輪場、ゴミ捨て場などは掃除されているか
□廊下の電気が切れたままなど、共有部分で放置されている箇所はないか
□管理人は常駐か。不在時間はいつか
□外壁やバルコニー、廊下などにクラックやサビがないか
□適切な大規模修繕の計画はあるか

「マンションは管理を買え」という言葉があります。とくに中古マンションは、新築マンションに比べて管理状態がわかりやすいですね。目を凝らしてしっかりとチェックしてみましょう。

とくに、不動産のプロによると、〈自転車置き場〉〈ゴミ捨て場〉からは、その中古マンションの管理状態がよくわかるのだとか。エントランスや廊下だけでなく、自転車置き場やゴミ捨て場といった目立たない部分にこそ、管理人の姿勢があらわれます。
管理費はマンションの規模や駅からの距離、サービスの内容で変わってきます。マンションの管理費は安ければいい、というわけではありません。きちんとした管理の管理費は、やはり適正価格です。
　

〈耐震性に問題はなさそうですか？〉

□1981年6月以降に建築確認申請が認可されているか
□認可がそれ以前の場合は、新耐震基準に適合するように改修されているか

耐震性をチェックする目安として、新耐震基準が施行された1981年6月が基準となります。これ以降に建築確認申請が認可されているのであれば安心です。注意したいのが1981年に竣工したマンション。「1981年だから大丈夫」と思いがちですが、竣工が1981年なら、確認申請の認可を受けたのはそれよりも1年以上前のはず。耐震性が心配です。

とは言っても、新耐震基準に適合するように改修されているマンションもありますので、建築確認日だけで耐震性を判断することはできません。管理組合に問い合わせ、確かな情報を手に入れましょう。

〈リノベーションで理想の間取りに変えられますか？〉

□壁を移動して希望の間取りに変えられるか
□キッチンやトイレなど水まわりを移動できるか
□天井を上げられるか
□フローリングOKの物件か（管理組合によって禁止されている場合も）

リノベーションをするつもりで中古マンションの購入をお考えなら、最低限これらはチェックしておきたいですね。また今は予定がなくても、長年暮らすうちにリノベーションが必要になる可能性もあります。いずれにせよ、注意して損することはありません。

ほとんどのマンションは鉄筋コンクリート（RC）造ですが、壁式構造の場合、壁の開口ができません。また、直床だと水まわりの排水管に勾配をとることができず、移動できないことも。同じく、直天井だと天井を上げられなかったり…。これらは不動産屋さんに聞いても、きっとわからないと思います。

ですので、もし気に入った物件があれば、購入前にリノベーション会社に見てもらい、どのようなリノベーションができるかを聞いてみましょう。リノベーション会社が太鼓判を押した中古マンションなら、イメージどおりの住まいに生まれ変わります。

中古物件を購入するときの注意点をご紹介しました。

チェックポイントは、大きく分けると〈立地・周辺環境〉〈状態と管理と耐震〉〈プランの自由度〉の3つ。これらに注意しながら物件を見ていけば、「中古マンションのどこを比較していいかわからなかった」という方でも判断しやすくなるはずです。

中古マンションは、新築マンションよりも多くの情報を得られることが大きなメリット。実際に暮らしている方の様子や、共有部の清掃状況、日当り、眺め、改修状況など。仲介の不動産会社に聞いてもらうだけでなく、自分で管理組合に問い合わせたり、足を運んで周辺環境や清掃状態を確かめてみましょう。

中古マンションの購入は大きな買物です。さまざまな不安があるかと思いますが、今回ご紹介した注意点さえ気をつければ、中古マンションの購入で後悔することはないはずです。