2018年が中古マンションの買い時である、3つの理由 | リノベーションスープ

2017年は、中古マンションの成約件数が過去最高を記録しました。

東京オリンピック開催や消費税増税を控えた2018年、今後のマンション市場はどのように予想されるのでしょうか？

2018年が中古マンションの買い時といえる、3つの理由をご紹介します。

まず最初にポイントとなるのが、2019年の消費税率変更。

消費税率の引き上げはこれまで２度延期されましたが、いよいよ2019年10月1日に現在の8％から10％となる予定です。税率の引き上げにともなう消費動向が「駆け込み需要」。車や大型家電など、金額の大きい買い物を税率が低いうちに済ませよう、という動きが生まれます。

もちろん不動産も例外ではありません、駆け込み需要によってマンション市場が大きく活性化するでしょう。中古マンションは売り主が個人の場合は、消費税は課税されません。しかし、新築マンションの動向の影響を受けるため、中古マンション市場も大きく動くと予想されます。
　

●駆け込み需要のタイムリミットは何月？

中古マンション（売主が個人）の購入には消費税はかかりませんが、仲介手数料などの諸費用やリフォーム費用は課税対象です。「2019年10月ならまだ先のこと…それまでにリフォームの契約を結べば良いんでしょう？」と思うかもしれません。

しかし、消費税の税率を決めるのは、リフォーム契約を結んだ日ではなく、工事完了後の引き渡し日なのです。

工事の期間は施行内容によって異なりますが、大規模リフォームでは半年ほど掛かるケースも珍しくありません。
そこで、トラブルを防ぐために定められているのが「消費税率引き上げに伴う住宅に関する経過措置」です。税率引き上げ6ヶ月前の2019年3月31日までに工事契約を結べば、建物の引き渡しが10月1日以降になっても旧税率の8％が適用されます。

つまり、2019年3月にはリフォーム工事の駆け込み需要が予想されます。リフォーム会社に依頼が殺到し、工期が送れてしまう可能性も。リフォームを前提に中古マンションの購入を希望しているのなら、2018年のうちに購入に踏み切るのがおすすめです。
　

●増税前・後の税金の比較

増税前と後とでは、消費税額にどれ位の差が生じるのでしょうか。工期が半年以上掛かる大規模リフォームとして、工事費用2,000万円のケースを仮定してみましょう。

■リフォーム費用2,000万円（税抜）の場合
税率8％：160万円→税率10％：200万【差額40万円】

引き渡し日が2019年10月以降になる場合、3月中に契約を結べるかどうかで消費税額にこれだけの差が生じる可能性があるのです。

中古マンションの購入にあたり気になるのが住宅ローン金利です。ここ数年は空前の低水準で推移しています。

フラット35（借入期間21〜35年）の最低金利は、2015年1月に史上初めて1.5％を割り込む1.47％となりました。その後2016年1月に日銀によるマイナス金利が導入されたことでさらなる低下が進みます。

2016年7月は0.93％、8月は0.90％と1.0％台を割り込み、これが金利の底付きであったと言えそうです。その後は小幅に増減しながら、わずかに上昇傾向に転じていますが、2018年前半も1.1％台と低水準での推移が続いています。

しかし、いつまでも空前の低金利が続くとは限りません。世界的には金利上昇の傾向にあるため、日本のローン金利にも影響がおよぶ可能性があります。2018年の今は、低金利のうちに融資が受けられるチャンスです。
　

●金利の違いによる返済総額のシミュレーション

金利の違いによって総返済額はどれくらい変わってくるのでしょうか。

借入金5,000万円【35年返済・ボーナス払いなし・全期間固定金利】とすると、金利ごとの返済額の目安は下記のとおりです。金利1.0％の違いで、総返済額は1,000万円以上の差になることが分かります。

【金利1.0％】
毎月返済額：約14万円
総返済額：約5,927万円

【金利1.5％】
毎月返済額：約15万円
総返済額：6,429万円

【金利2.0％】
毎月返済額：約16万円
総返済額：約6,956万円

2014年頃より価格の上昇傾向が続く中古マンション市場。東京23区の中古マンション価格（70㎡換算）は、2013年では3,995万円でしたが、2017年には5,319万円となっており、5年で実に1.3倍以上も値上がりしました。2018年に入ってからも5,300万円台を維持する高止まりの状況が続いています（※）。

※東京カンテイ「中古マンション70m²価格年別推移(17年・年間版)」

反動による値下がりを期待したいところですが、人気の高いエリアでは今後さらなる値上がりの可能性も考えられます。
　

●オリンピックによるインバウンド需要の増加

東京オリンピック開催まで2年を切りました。訪日外国人によるインバウンド需要の高まりから、さらなるマンションの価格上昇の可能性があります。

例えば、品川・田町エリアはどのオリンピック会場にもアクセスしやすい好立地。山手線の品川駅・田町駅の間には新駅の建設が進められており、2020年に暫定開業・2024年に本開業予定です。また品川駅には、2027年にはリニア中央新幹線が開業予定となっており、オリンピック後もマンション価格の上昇が予想されます。

渋谷駅周辺では2020年をめどに、100年に一度と言われる規模の再開発事業が進んでいます。もともと人気の高いエリアですから、さらなる価格上昇が見込まれるでしょう。

2018年が中古マンションの買い時である、３つの理由をご紹介しました。

マンションの購入時期を見極める要素には、消費税・ローン金利・マンション価格がポイントです。しかし最も大切なことは、生活スタイルや価値観に合う理想のマンションとの出会いではないでしょうか？

リノベーション前提で中古マンションをお探しなら、リノベーション会社に相談してみましょう。