資産価値が落ちないマンション、シンプルな8つのルール

「子どもが大きくなったら、マンションを買い替えようかと…」

…ちょっと待ってください。そのマンションは本当に、ご希望の価格で売れるのでしょうか？ たとえば10年後、ローンの残債を返し、新たな物件を購入できるほどの資産価値があるのでしょうか？

これから中古マンションを買うなら、ぜひマンションの資産価値についても知っておくべき。今回は、”資産価値が落ちにくいマンション”の8つの条件をご紹介します。

「前に中古で買ったマンションが、購入時より高く売れました」という声をあちこちで聞きます。うらやましい話です。

でも残念ながら、今は中古マンションの相場が上がっています。つまり、これからマンションを買った方がこのようにラッキーなケースになることは稀だということ。それよりも私たちがやるべきなのは、〈資産価値をキープしやすい物件〉を探すこと。

そのためには一体どこにこだわればよいのでしょう？

（写真：横浜 山下公園）

マンション選びで重視すべきは、”立地”です。間取りやデザインはリノベーションで変えられますが、立地だけはどうにもなりませんよね。そのため資産価値の90％は立地で決まると言われています。

たとえば住みたい街ランキングでは、以下の街が人気です。

1位　横浜
2位　恵比寿
3位　吉祥寺
4位　品川
5位　池袋

ーsuumo「関東・住みたい街ランキング2018」より

こうした人気エリアは、資産価値が激しく下がることはないでしょう。もちろん住みたい街ランキングに入らなくても、「大きな公園の近く」「学区がよい」「閑静な住宅街が多い」という理由から、地元で根強い人気がある街もたくさんあります。こうしたエリアのマンションも、当然資産価値はキープしやすい。

ご予算が許すかぎりは、できるだけ立地にこだわりましょう。

〈マンションの資産価値を守る条件1〉築15年以上

一般的に、マンションの資産価値は新築〜築15年までの間にガクっと落ちていきます。それ以降はおだやかに下落。つまり”築15年以上”のマンションを買えば、「買った時よりずいぶん安く売るハメになった…」ということはなくなります。

〈マンションの資産価値を守る条件2〉駅から徒歩10分以内

将来売却するなら、駅近の物件がおすすめ。駅から徒歩10分以内のマンションは、不動産会社の坪単価査定が高くなります。たとえ徒歩15分のマンションのほうが広くて設備がハイグレードだったとしても、です。
ただし、駅からちょっと遠くても、近くにスーパーや病院、学校、公園があり暮らしやすそうならOK。生活環境がよく「ここに住みたい！」という人がたくさんいれば、資産価値は保てます。

〈マンションの資産価値を守る条件3〉閑静なエリア

ただし駅近でも、交通量の多い雑多なエリアはおすすめしません。投資用に所有するのはよいかもしれませんが、ファミリーには向いていません。特急が停まらない小さな駅でも、静かで落ち着いた人気エリアはたくさんあります。実際に街を歩いてみて、静かで暮らしやすそうなエリアを探してみましょう。

〈マンションの資産価値を守る条件4〉住環境が整っている

駅から多少距離があっても、徒歩圏内に学校、公園、図書館、スーパーや病院といった施設があるとポイントが高いです。幹線道路や線路の近くは騒音や排気ガスが多いため、評価が下がってしまいがちです。

〈マンションの資産価値を守る条件5〉教育レベルの高い学区

マンション購入のタイミングで多くあげられるのが、子どもの入学・進級。そこで強みになるのが小・中学校の「学区」です。高級住宅街ほど進学率が高い学区になるのは当然ですが、江戸川区立清新一中学校や川崎市立宮前平中学校のような親しみやすいエリアにも有名公立中学校があります。不動産屋さんに聞いてみてもよいでしょう。

〈マンションの資産価値を守る条件6〉陽当たり・眺めがよい

高台で陽当たりがよく、眺めがよければ言うことなし。部屋の方角も重要です。資産価値の高くなる方角は、南→東→西→北の順番。不動産ポータルサイトのホームズでは、条件検索で「南向き」にチェックができるほど。それほど南向きにこだわる方は多いのです。

また、将来目の前に高いマンション・ビルの建設予定がないかも重要。倉庫や駐車場でも、これからマンションやビルが建つ可能性がないとは言えません。また生産緑地にマンションが建つこともあるため、油断はできません。気になったら、不動産屋さんに調べてもらいましょう。

〈マンションの資産価値を守る条件7〉管理やメンテナンス状況がよい

マンションの資産価値を維持するのは”管理”です。ここ数年、管理会社とのトラブル、大規模修繕問題などが取り沙汰されています。不動産関係者が口をすっぱくして「マンションは管理を買え」と言うのは、そのため。

新築にはない中古マンションのメリットに、”管理状態を把握しやすい”というものがあります。中古マンションを買う方は、共有エントランスや廊下の清潔感といった目に見える部分から、過去の修繕履歴や・計画まできちんと把握しておきましょう。

〈マンションの資産価値を守る条件8〉リノベーションしやすい

リノベーションのしやすさも、マンションの資産価値を左右します。たとえば「キッチンを窓側に動かしたい」と思っても、直床・直天井だと難しいことも。また低層マンションに多い壁式構造は、間取り変更の自由度が低くなってしまいます。

マンションを購入する前に、「水回りを動かせるか」「天井を上げられるか」などをチェックしておきましょう。購入する前にリノベーション会社と一緒にお目当ての物件を内見し、「リノベーションでできる間取り」を聞くこともできます。

都心の人気エリアでは、マンションが新築時より値上がりしているそうです。ただしそれはほんの一部。投資目的でない限り、資産価値をキープできるマンションを探すのが現実的です。

でも「ずっとここで暮らすつもり」「終の住処」というなら話は別です。駅近の便利だけどにぎやかしいエリアで暮らすよりは、駅からちょっと離れた丘の上にマンションで暮らしたほうがおだやかに過ごせるからです。

世の中の大衆的な価値観が、ご自身にあてはまるとは限りません。「絶対に資産価値の高いマンションを！」と躍起になるのではなく、一番大切にしたいのは自分の価値観です。

いずれにしてもご自身が『暮らしやすい』と感じるマンションなら、資産価値が大きく下がることはないでしょう。不動産のプロにも相談しながら、理想のマンションをゆっくりと見つけてください。