中古マンション購入の諸費用、いつ・どこで・いくら払う？ | リノベーションスープ

中古マンションの購入でうっかり見落とされがちなのが、諸費用です。諸費用とは、物件価格の他にかかる税金や手数料のこと。物件価格やリノベーション費用のことは考えるのに「ついつい諸費用のことは後まわし」という方は多いのではないでしょうか。

いざ購入を決めてから「えっ、こんなにかかるの？」とショックを受けないためにも、諸費用が「いつ・どこで・いくらかかる」かを知っておきましょう。備えあれば憂いなし。

今回は、中古マンション購入の諸費用についてのお話です。

中古マンション購入の諸費用は、一般的には〈物件価格の8～10％〉と言われています。だいたいこれくらい用意しておけば安心ですね。

…でも、ちょっとざっくりすぎませんか？

その金額でおさまればいいけれど、絶対だとは言えません。中古マンションの購入時にかかる税金が、物件ごとに変わってくるからです。

わかりやすい例が、タワーマンションと低層マンション。そもそも物件に課せられる税金は、固定資産税評価額（評価額）ベースで計算されます。このとき中古マンションは「一戸当たりがどのくらいの土地を持っているか」がポイントになってくるのです。

マンションは、各住戸のオーナー全員で１つの敷地を所有していることになります。ですから、どれくらいの世帯数があるかによって、一戸当たりの土地の持ち分が変わります。

たとえば、500㎡の敷地に、500世帯のタワーマンションと、50世帯の小規模マンションがあります。どちらのマンションも1戸あたりの床面積は同じ。購入価格も所在地も同じです。ところが、1戸あたりの土地を割り出してみるとタワーマンションは1㎡、小規模マンションは10㎡。〈タワーマンションは、小規模マンションの1/10しか土地を所有していない〉ということに。土地の登録免許税も、数分の１になりました。容積率が関係するため、単純に1/10になるわけではありません。

このように、一戸あたりの土地の評価額が小さくなるタワーマンションのほうが、税金では有利です。”タワーマンション節税”なんて言葉があるほど、タワーマンションは税金面でお得なのです。（〈今はマンションバブル？〉の記事でご紹介しましたが、相続税もお得になります）このほか、

郊外よりも都心の中古マンションのほうが土地の評価額が高いため、税金が高くなる。
ヴィンテージマンションのようなグレードの高い中古マンションは建物の評価額が高いため、税金が高くなる。
マンションによって評価額が異なるため、税金（諸費用）も大きく変わってきます。

中古マンションの購入にかかる諸費用〈税金〉

〈印紙税〉
売買契約書、またはローン契約書に貼る印紙ですが、こちらも税金です。印紙代は、契約書に記載されている金額ごとに異なります。以下を参考までにご覧ください。

■売買契約の印紙代
1000万円～ 5000万円以下は、1万円
5000万円～1億円以下は、3万円
1億円～5億円以下は、6万円

■ローン契約の印紙代
1000万円～ 5000万円以下は、2万円
5000万円～1億円以下は、6万円
1億円～5億円以下は、10万円

そんなに大した金額では…いやいや、新しいレンジが買えます。ビストロとか。

〈登録免許税〉
不動産所有権の登記をすると、国から課税されます。〈土地と建物それぞれの固定資産税評価額×税率〉として計算します。登記の種類によりますが、条件をクリアすると減税され、2％の税率が0.3％になるケースも。

〈不動産取得税〉
中古マンションを買うと、都道府県から課税されます。登録免許税と同じく〈土地と建物のそれぞれの固定資産税評価額×税率〉で計算します。税率は都道府県により異なりますが、東京都は平成30年3月31日まで3％です。

中古マンションの引き渡しと登記の後、半年～1年ほどで自治体から納税通知書が送られてきます。「何これ？！」とならないように、心構えをしておきましょう。ただし、こちらも床面積の条件をクリアすれば控除されることがあります。場合によっては０になることも。

〈固定資産税と都市計画税〉
登録免許税や不動産取得税とは違って、毎年払う税金です。毎年1月1日の時点で、中古マンションなど不動産を持っている人に対し、地方自治体から課税されます。どちらも〈固定資産税評価額×税率〉で計算します。固定資産税の税率の標準は1.4％で、ほとんどの自治体がこちらで設定しています。

都市計画税は上限0.3％とされていますが、やはりこちらも市区町村によって変わります。財政困難な市区町村だと標準が引き上げられることも。ただし、バリアフリーリフォームや省エネリフォームを行うと、固定資産税が減額されます。こういった減税処置をうまく使いましょう。

〈消費税〉
2017年の4月には消費税が10％になります。「中古マンションに消費税はかからないんじゃないの？」と言う方もいるかもしれませんが、

売り主が個人の場合＝消費税はかかる
売り主が会社の場合＝消費税はかからない

というのが正しい答えです。とは言っても、中古マンションは個人が売り主のケースが多く、消費税はかからないことがほとんど。ただし、仲介手数料には消費税がかかります。また注意したいのが、最近よくあるリノベーション済みマンションです。企業が中古マンションを買い取ってリノベーションし、再販している場合は課税されます。
　

中古マンションの購入にかかる諸費用〈税金以外〉

〈仲介手数料〉
中古マンションを購入するとき、不動産業者に仲介手数料を支払いますね。売買価格の〈3％＋6万円＋消費税〉を上限として、売買契約時に半額を支払い、引き渡し後に残りを支払うのが普通です。ただし、不動産会社が売り主の場合、仲介手数料はかかりません。

〈登記手数料〉
物件引き渡しの際に、所有権移転登記が必要です。こちらの手続きは司法書士に依頼するため、報酬が必要です。交通費などを含め、だいたい10～15万円になります。

〈ローン費用〉
ローンを借り入れる場合は、金融機関に事務手数料や保証料を払います。金融機関によっては事務手数料が3～5万円の定額だったり、融資額の2.1％だったりとさまざまです。たとえば2.1％だと、2000万円をローンで借りると42万円。思ったよりも高いですね。ローンを借り入れるときは単純に金利だけではなく、これらの総額から比較しましょう。

〈火災保険〉
ローンの借り入れには、火災保険への加入が必須になります（任意のケースも）。ただし、火災保険は建物や家財が火災・自然災害・盗難被害に合った場合を想定しており、地震被害はカバーされません。心配な方は、地震保険にも加入しましょう。

〈清算金〉
すでに売り主が支払った固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金を日割りで清算します。

税金や仲介手数料、ローン費用や保険など。中古マンション購入の諸費用は、思った以上にお金がかかりますね。しかし、もう少し付け加えていただきたいものが…。

「もうビタ一文払いたくない」というお気持ちはわかりますが、こちらの諸費用はご自身のためになるものです。

・家具購入の費用
・家電購入の費用
・照明器具の費用
・カーテン購入の費用
・引っ越し代

新しいお住まいに合わせて、TVボードや冷蔵庫を新しくしたり、カーテンをオーダーしたり。中古マンションの購入とともに、たのしい夢が広がりそうです。そちらの費用も、ぜひ中古マンション購入の諸費用として考えておきましょう。

中古マンション購入の諸費用の内訳をご紹介しましたが、いかがでしょうか。

これらをひっくるめて、ざっくり物件価格の8～10％と言われています。しかし今回ご紹介したように、タワーマンションと低層マンション、固定資産税の評価額、ローンによっても差が出てきます。そのことを知っておけば、少しでも諸費用を減らすことができるはず。

数千万単位で支払う中古マンション購入となると、ちょっとした手数料などを小さな金額に思いがちです。しかし、ちりも積もれば数百万円。うっかりするには大きすぎる金額です。資金計画のなかに、しっかりと諸費用を入れておきましょう。