売り主が１つの不動産屋さんだけに仲介を依頼する、専任媒介・専属専任媒介というものがあります。
不動産屋さんの腕とやる気がなければ、物件が売れ残ったり、価格が下がったりする危険がありますね。それに対し、仲介を複数の不動産屋さんに依頼する一般媒介というものがありますが、これはこれで、メリットもデメリットもあります。
じゃあ、売り主さんはどのような媒介契約を結べばいいのでしょうか。一緒に考えて行きましょう。
人気物件と不人気物件で、不動産屋さんの扱いが違う
人気物件を一般媒介契約した場合
都心・駅近・築浅といった人気物件を売ろうとしているケースです。一般媒介ならA不動産、B不動産、C不動産と、いくつかの不動産屋さんにお願いできるため、それぞれが「他社に負けまい」として、物件の販売に力を入れます。
たとえA社がなかなか動いてくれない残念な不動産屋さんだったとしても、B社は積極的に広告活動をしてくれたり、C社は親身に考えてくれたり。よい不動産屋さんに出会えるチャンスが多くなります。
ここで売り主は「たくさんの不動産屋さんと一般媒介を結べば、買い手がはやく決まるかも」なんて考えがちですが、複数社と一般媒介を結んでいる物件は、不動産屋さんにすぐにバレます。それを知った担当者のモチベーションは、がくんと下がります。いい感じだったあの娘がいろんな男性とデートしていた。もう明日からの電話は控えよう。そんな切なさでしょうか。
不動産屋さんのモチベーションを維持するためにも、依頼するのは２～３社に留めておくのがよいでしょう。人と人とのつきあいですから、売り主側にもある程度の誠意が必要です。
不人気物件を一般媒介契約した場合
では駅から遠い・古い・陽当たりが悪いなど、条件の悪い物件を一般媒介で契約した場合はどうでしょう。
なかなか買い手が決まらず、不動産情報サイトにずっと掲載されているような物件。売れ残りの鮮度のない野菜のようなマイナスイメージを抱いてしまうのが購入側の心理です。売却がますます遠のいてしまうのは当然ですね。
このように、複数社が同じ物件を取り扱うことで、買い手の目にさらされる機会が増え、かえってマイナスイメージが生まれる、というデメリットがあります。
また、他社で買い手が決まってしまうとくやしいので、売り主側に売れるために有効な提案をせず、ずっと放置しておくといった大人げない担当者もいるようです。「うちの物件、売れそうですか？」と聞いても、「そうですね。魅力的な物件なので確実に売れるはずなんですが、あまり問い合わせがありません。時期的なこともありますので、もう少し待ってみましょうか」なんて、優しい言葉でのらりくらり。あんまりです。
まとめ
一番よいのは、誠実に対応してくれる不動産屋さんと専任媒介・専属専任媒介を結ぶことですが、どの不動産屋さんが誠実なのかなんて、しばらくお付き合いしてみないとわかりませんよね。そこで、とっておきの方法を１つご紹介します。A不動産、B不動産、C不動産と一般媒介契約を結んだ後、少し会社の動きを観察します。
どの会社が一番マメに動いてくれましたか？
どの会社が一番マメに報告してくれましたか？
今度は一番誠実に対応してくれた不動産屋さんと改めて専任媒介・専属専任媒介の契約を行い、
信頼して任せてみてはいかがでしょう。
＜一般媒介の特徴＞
・レインズの登録がマストではない
・売却の仲介を複数社に依頼でき、間口が広い
・不動産屋さんが売る努力をしないことも
・物件がネットに露出しすぎて希少価値がなくなる
