リバースモーゲージとは？50代・60代からの住宅ローン | リノベーションスープ

定年退職やお子さまの独立は、住まいの見直しを考えるきっかけになるもの。

「夫婦二人暮らしの間取りにリノベーションしたい」
「趣味を思い切り楽しめる部屋がほしい」
「暮らしやすい街のコンパクトなマンションに住み替えたい」

しかし、50代・60代から住宅ローンを組むことは可能なのかな…と気になる人も多いはず。そんな第二の人生を応援する「リバースモーゲージ型住宅ローン」をご存知ですか？

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージとは、自宅（持ち家）を担保に入れることで、融資を受けられるローン制度です。自宅に住み続けながら、不動産評価額の50〜80％ほどの範囲で借り入れができます。

通常のローンは借り入れた元金と利息の両方を返済する必要がありますが、リバースモーゲージの場合、毎月の返済は利息のみです。その代わり、契約者あるいは夫婦が死亡したあと、金融機関が自宅を売却することで元金を一括返済する仕組みとなっています。
　

リバースモーゲージ型住宅ローンとは

持ち家がなくても、これから建てたり購入したりする住宅と土地を担保に融資を受けることができるのが、「リバースモーゲージ型住宅ローン」です。つまり老朽化した家の建て替えや、中古住宅を購入してリフォームする資金を借りることができます。セカンドハウスでも構いません。用途により融資金額の上限が異なることがあります。
　

リコース型とノンリコース型

リバースモーゲージ型住宅ローンは、元金の返済条件によって2つのタイプがあります。

●リコース型
契約者の死亡後、金融機関が不動産を売却したときに、売却代金が元金（融資金額）を下回ってしまう場合があります。リコース型の場合、その差額が残債として相続人に請求されます。

●ノンリコース型
不動産の売却代金が元金を下回った場合でも、相続人に債務の支払い義務が生じません。そのためこちらを選択する人の方が多いようです。ノンリコース型は、リコース型に比べて利率が高めに設定されています。

リバースモーゲージの利用条件は金融機関ごとに異なりますが、おもな内容を確認してみましょう。
　

対象年齢

おもに、契約時の年齢が満55歳以上、あるいは満60歳以上の人が対象です。配偶者の年齢も同様に定めている金融機関もあります。
　

住宅の種類や所在エリア

金融機関がカバーするエリアにもよりますが、おもに首都圏と近畿の一部に所在する住宅が対象です。また、一定以上の担保評価額（金融機関による評価）が付くことが融資の条件となっています。かつては一戸建てのみが対象でしたが、マンションでも利用できるようになってきています。

自宅を手放さずに現金化できる

自宅を売却せずに住宅資金を確保できるため、そのまま住み続けることが可能です。自分たちはコンパクトな家に住み替えて、既存の住宅は賃貸に出すことを認めている商品もあります。
　

現金を手元に残すことができる

老後を安心して過ごすためには、医療費や介護費を備えておきたいもの。リバースモーゲージを利用すれば、退職金や預貯金を手元に残しながら、住宅資金を確保することができます。

子どもが同居している場合は利用できない

リバースモーゲージ型住宅ローンは、死亡後の住宅売却を前提としているため、ほとんどの金融機関では「夫婦二人暮らしあるいは一人暮らし」を対象にしています。また、相続トラブルを防止するために、推定相続人（現時点で相続人にあたる人）全員の承諾を条件としている金融機関が多いです。
　

団体信用生命保険に加入できない

通常の住宅ローン契約においては団信（団体信用生命保険）に加入しておけば、契約者が死亡または重度障害を負ったとき、ローン残債が一括返済されます。リバースモーゲージの場合は、団信に加入することができません。
　

金利が変動する可能性がある

リバースモーゲージ型住宅ローンは変動金利です。そのため金融情勢によっては、利率の上昇により毎月の返済額が増える可能性もあります。

リバースモーゲージは、こんな人におすすめです。

・自宅を引き継ぐ人がいない
・現金を手元に残しておきたい
・生存中は自宅を売却したくない

50代・60代からの住み替え・リフォームを検討しているなら、リバースモーゲージ型住宅ローンの利用も選択肢に加えてみてはいかがですか？