賃貸マンション一棟リノベーションで相続税対策を | リノベーションスープ

「親から古い賃貸マンションを相続することになっている」という方。

うらやましい話ですが、場合によっては重荷になってしまうこともあります。空室率が目立つなら、固定資産税とメンテナンス費用がかるばかり。支出のほうが多くなることだってあり得ます。

そこで注目されているのが、”賃貸マンション一棟リノベーション”。相続税が減り、固定資産税はそのまま、さらに家賃収入アップが見込めるという話。

…本当でしょうか？

このままいくと、お父さまから築30年の賃貸マンションを相続することになるAさん。「うらやましいですね」と言うと、「実は頭が痛くて」という返答が返ってきました。

「古いマンションだから、借り手がつきにくくなってきました。毎年固定資産税を払っているのに、収入は減るばかり…。父にリノベーションを勧めたところ『相続税がかかるから、現金を手元に置いておきたい』と。お金が手元にないと不安みたいですね。僕が相続したら、いっそのこと手放したほうがスッキリするんじゃないかとさえ思っています」

入居率やメンテナンスで頭を悩ませ、その努力も報われないほどの収益だとしたら、負の遺産でしかありませんね。お父さまが大切にしていた物件を手放すのは忍びないけれど、やはりそうするべきなのでしょうか？

Aさんのようなお悩みをお持ちの場合、３つの選択肢があります。

1、売る
2、建て替える
3、リノベーションする

〈1、売る〉は、きれいさっぱりして気持ちがいいですね。ただし建物の価値はなく、ほとんど土地代と思ってよいでしょう。ボロボロの建物があるぶん、かえって安く買い叩かれることも。

〈2、建て替える〉を選んだ場合、解体費と新築費がかかります。しかも賃貸マンションの大半は鉄骨造やRC造のため、解体費が高額です。規模によりますが1000万円かかることも珍しくありません。建築費も同様に、約45～50万円／㎡ と木造建築の約2倍。そもそも鉄骨造やRC造は耐久性の高さがメリットなのに、築30、40年程度で解体するのは本末転倒な気がします。

既存を活かしつつ、あまりコストをかけずに新しくするには〈3、リノベーションする〉がおすすめです。リノベーション費用は新築の1／2ほどにおさえつつ外観やエントランス、配管なども一新できます。

ここからが本題です。

リノベーションが相続税対策になるというのは、いったいどういう仕組みなのでしょうか。

たとえば、Aさんがこのままボロボロの賃貸マンションを相続するとします。すると、お父さまが亡くなった後、Aさんは多額の相続税を納税するだけでなく、これまで以上に修繕にお金をつぎ込まなければなりません。お父さまがメンテナンスをおざなりにしていたとしたら、大きなしわ寄せが間違いなくAさんにやってくるはずです。

一方、お父さまがお手持ちの資金でリノベーションすると、現金が減る→評価上の所有財産が減る→相続税が下がる。相続する金額は減りますが、それは十分に回収できることを後述します。

リノベーションで新築レベルに再生した賃貸マンションは、家賃を上げても入居希望者は必ずいます。家賃収益が増えるうえ、これまでのようにメンテナンス費用はかかりません。リノベーションで持ち出した費用は、家賃収益からゆっくりと取り戻せるでしょう。

ただし、キレイにするだけのリノベーションでは、長期的に安定した利益を得ることはできません。「ニーズにあったプランとデザイン」「物件の価値を高めるオリジナリティ」を提案できるリノベーション会社に依頼しましょう。

さらにお得なことがもう１つ。

リノベーションをするとマーケットプライス（市場価格）は上がるのに、固定資産税評価と相続税評価は変わりません。つまり新築のように一新し、周辺エリアよりも高い賃料で貸し出しても、固定資産税と相続税評価はボロボロだった時のまま。不思議ですが、実際のマーケットプライスと公的評価の間には大きな開きがあるのです。

ただし、増築すると固定資産税評価額が上がってしまうので気をつけましょう。

賃貸マンション一棟リノベーションによる相続税対策についてご紹介しました。

相続税対策のメリットは大きなものですが、何よりもうれしいのは、「カッコよくて友人に誇れるマンションを相続できる」ということ。リノベーションの段階からご自身が参加すれば、お好みのマンションに仕上げることができます。

ライフスタイルが多様化した今、より快適で心地よく、そしてセンス良く暮らせる住まいが求められています。これから賃貸マンションを相続する方は、できるだけご両親が元気なうちに、受け継ぐ方も、受け継がれる方も満足できるリノベーションを行いましょう。